日本で不動産を売却する時の税金は？外国人が知っておきたい基本を解説
日本国内で不動産を売却する場合、外国人の方には独特の税金ルールが適用されます。「居住者」と「非居住者」とで税制上の区分が異なり、それによって手続きや税負担が大きく変わるため、事前の知識がとても重要です。この記事では、居住者・非居住者それぞれの基礎的な違いから、売却時の税率や源泉徴収、さらに手続きに必要な書類や納税管理人のポイントまで、分かりやすく丁寧に解説していきます。今後の不動産売却を安心して進めるために、ぜひご参考にしてください。
居住者と非居住者の区分と税務上の違い（日本の不動産を売却する外国人の税務上の居住区分への影響）
日本に住所を有する外国人、すなわち「居住者」とは、日本国内に住所があり、または現在まで引き続いて１年以上居所を有する方を指します。一方、日本に住所や居所を有さず、一定期間海外に滞在している外国人は「非居住者」とされます。この区分は、税務上の課税方式や手続きに大きな違いがあります。例えば、居住者は通常の申告納税方式が適用され、売却による譲渡所得に対し確定申告を行い課税されますが、非居住者の場合、買主が税金を源泉徴収し、納税管理人の選任や届出が要されます。
| 区分 | 定義 | 税務の特徴 |
|---|---|---|
| 居住者 | 日本に住所あり、または1年以上の居所あり | 譲渡所得は確定申告により課税（国内外所得含む） |
| 非居住者 | 日本に住所・居所なく、海外に居住 | 売却時に買主が源泉徴収、確定申告および納税管理人の選任が必要 |
居住者は国内で得た所得のみならず、国外で得た所得も日本で課税されます。また、居住者が海外不動産を売却した場合でも、一定の要件を満たせば外国税額控除を活用できる可能性があります。一方、非居住者が日本国内の不動産を売却する場合、買主が売買代金の10.21％を源泉徴収し、それを税務署に納付する義務が発生し、売主自身も譲渡所得について確定申告が必要になります。これらの違いを理解して、適切に対応することが重要です。
非居住者が不動産売却時に直面する源泉徴収の仕組みと適用条件
日本に居住せず不動産を売却される非居住者の方は、不動産の譲渡代金を受領する際、買主が源泉徴収を行う義務があります。以下にその仕組みと適用条件を整理します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税率 | 譲渡代金の10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％） |
| 源泉徴収義務者 | 買主（法人・個人を問わず、不動産の譲渡対価を支払う者） |
| 納付期限 | 支払った月の翌月10日まで |
たとえば、売買価格が３千万円の場合には、税額は約306万３千円（3,000万円×10.21％）となり、買主は残額を売主へ支払いつつ、税額を税務署に納付する必要があります。
ただし例外として、購入者が「個人」であり、「自己またはその親族の居住用」で使用する目的であり、かつ「譲渡対価が１億円以下」の場合には、源泉徴収の必要はありません。この条件を満たすケースでは、買主が差し引きなしで売主へ支払うことになります。
源泉徴収後、非居住者の売主は翌年２月中旬から３月中旬にかけて確定申告を行い、実際の譲渡所得に基づいた税額と源泉徴収税額との差額を精算する流れです。その際、納税管理人を選任し「納税管理人届出書」を提出する必要があります。
譲渡所得税の税率と所有期間による違い（居住者・非居住者共通）
日本国内の不動産を売却した際に課される譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。まず、短期譲渡とは「譲渡した年の１月１日時点」で所有期間が５年以下の場合を指し、その税率は所得税・復興特別所得税（所轄分）と住民税を合わせて約39.63％です（所得税30％＋復興特別所得税0.63％、住民税9％） 。対して長期譲渡、すなわち所有期間が５年を超える場合は、税率が約20.315％となります（所得税15％＋復興特別所得税0.315％、住民税5％） 。
| 所有期間の区分 | 税率の内訳 | 合計税率 |
|---|---|---|
| ５年以下（短期譲渡） | 所得税30％＋復興特別所得税0.63％、住民税9％ | 約39.63％ |
| ５年超（長期譲渡） | 所得税15％＋復興特別所得税0.315％、住民税5％ | 約20.315％ |
このように、所有期間の長短によって税率に大きな違いが生じます。不動産売却を検討されている方は、売却のタイミングによって約２倍近い税率差がある点にご注意ください。
売却手続きに伴うその他の税金と納税管理人の役割
日本国内の不動産を売却する際、非居住者の方が注意すべき税金や手続きには、印紙税・登録免許税、納税管理人の選任、固定資産税・都市計画税への対応などがあります。
まず、印紙税は売買契約書を作成する際に課される税金です。売買契約書の金額に応じた印紙を契約書に貼付して納める必要があり、売買代金によって税額が異なります。登録免許税は、所有権移転登記をする際に必要で、原則として課税評価額に一定の税率を乗じて計算され、登記申請時に納付します。
| 税目 | 対象・時期 | 概要 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書作成時 | 売買契約書に貼付する印紙で納税 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記時 | 課税評価額に応じた税率で納付 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年度ごと | 売主として年度末までの負担分を精算する必要 |
次に、非居住者が譲渡所得の申告など税務手続きを行うには、日本国内の「納税管理人」を選任し、「納税管理人の届出書」を税務署に提出しなければなりません。納税管理人には、親族、知人、税理士等がなることが可能です。届出がない場合には、税務署が管理人を指定することもあり、後の手続き上の混乱を避けるためにも、売却の決定後できるだけ速やかに選任することが重要です。
また、固定資産税や都市計画税については、売却年度の負担分を売主と買主で日割り精算するのが慣行です。非居住者の場合でも例外ではなく、売主として年度内に所在不動産分の税金を正しく負担できるよう、契約段階で精算方法や精算日を明記しておくことが望ましいです。
まとめ
日本国内の不動産を売却される外国人の方にとって、税金の仕組みや手続きは複雑に感じられるかもしれません。しかし、居住者・非居住者の区分による違いや、源泉徴収、譲渡所得税などのポイントを押さえておくことで、売却後のトラブル回避や正確な納税につながります。特に非居住者の場合は、源泉徴収や納税管理人の届出など特有の手続きがありますので、事前の準備が大切です。当社では、円滑な売却手続きをサポートしておりますので、いつでもご相談ください。
株式会社NextLinksKMでは、お客様の不安に寄り添い、お客様の住まいに関するサポートを全力でさせていただきます。どんな小さな疑問でも、お気軽にお問い合わせください♪
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この記事の執筆者
◇沖縄県出身 業界歴6年
◇保有資格:損害保険/生命保険/募集人資格※
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