住宅購入で節税ができる理由とは？メリットやポイントも紹介
住宅の購入は、大きな決断であり将来の資産形成にも大きな影響を与えます。しかし、購入時や購入後にはさまざまな税金が発生するため、「節税できる仕組みが知りたい」「どんな優遇制度があるのか分からない」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、住宅購入時に活用できる控除や優遇措置の特徴や申請のコツまで分かりやすく解説します。住宅購入を検討中のご夫婦が安心して第一歩を踏み出せるよう、ぜひ参考にしてください。
住宅ローン控除の節税メリットと仕組み
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）とは、住宅を取得し入居する際、年末時点のローン残高に対して年0.7％を、最長13年間にわたって所得税・住民税から控除できる制度です。控除を受けるには、住宅の床面積が50平方メートル以上（一定の所得要件を満たせば40平方メートル以上も対象になる場合があります）や、ローン返済期間が10年以上などの条件があります。
控除額の上限は住宅の省エネ性能や認定の有無によって異なります。例えば、認定長期優良住宅・低炭素住宅であれば借入限度額5,000万円、ZEH水準省エネ住宅は4,500万円、省エネ基準適合住宅で4,000万円となっており、それぞれ上限×0.7％が年間控除額の上限になります（例：4,000万円×0.7％＝28万円）。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間控除上限額 |
|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 5,000万円 | 35万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 |
さらに、子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）には、借入限度額が一般世帯に比べて高めに設定される優遇措置があります。たとえば、省エネ基準適合住宅の場合、一般世帯は3,000万円までですが、優遇対象世帯では4,000万円となり、控除額が年間で約7万円増えることになります.
認定住宅・省エネ住宅購入による追加節税メリット
住宅を購入される際に、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅といった高い環境性能を備えた認定住宅を選ぶと、節税面でのメリットが大きく広がります。まず、住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）において、借入限度額や控除額が一般の住宅に比べて引き上げられる点が大きな魅力です。たとえば、ZEH水準省エネ住宅では借入限度額は一般住宅の3,000万円から最大4,500万円に引き上げられ、13年間の控除期間では控除総額が318万円以上となります。認定低炭素住宅や長期優良住宅ではさらに優遇があり、子育て世帯・若者夫婦世帯の場合には借入限度額が5,000万円、年間控除額が最大35万円、総額では455万円もの節税が期待できます。
さらに、固定資産税や都市計画税の軽減措置、登録免許税や不動産取得税に対する控除も受けられます。認定住宅であることを条件に、固定資産税は新築の場合に一定期間（戸建てでは3年から5年程度）にわたり1/2の軽減が適用され、不動産取得税や登録免許税の税率が引き下げられる場合もあります。これらの制度により、購入時からその後の税負担まで、トータルで大きな節税効果が得られます。
こうした環境性能の高い住宅を選ぶことは、節税だけでなく将来の資産価値向上にもつながります。今後、省エネ基準が義務化される方向であるため、購入時点で高性能な住宅を選択することは、中古として売却する際の評価にも良い影響を与えることが期待されます。
| 住宅の種類 | 借入限度額（子育て・若者世帯） | 13年間の控除総額（最大） |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 約455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 約409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅（義務化ライン） | 4,000万円 | 約273万円 |
住み替え・リフォームに伴う譲渡所得税・贈与税の特例
住宅を住み替える際やリフォームを行う際には、税負担を軽減できる制度がいくつかあります。まず、マイホームを売却し、新たに住宅に買い替える場合、「特定居住用財産の買換え特例」により、売却した自宅の譲渡益に対する譲渡所得税を、将来に繰り延べられる可能性があります。この特例では売却時に譲渡益が課税されず、新居を将来売却した時にまとめて課税されます。ただし繰り延べにすぎず、免税になるわけではありません。また適用には売却価格・買換価格の関係、居住期間や面積、耐震性など一定の要件が必要です。
| 制度名 | 適用条件 | メリット |
|---|---|---|
| 特定居住用財産の買換え特例 | 売却価格以下での買換え、居住要件、建物の耐震・床面積など | 譲渡所得税の課税タイミングを先延ばしにできる |
| 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置 | 直系尊属から受ける資金、ZEH水準住宅などの性能要件 | 最大で受贈者１人あたり1,000万円まで贈与税が非課税 |
| 住宅特定改修特別税額控除 | 耐震、省エネ、バリアフリーなどのリフォーム | 工事費の10％が税額控除される（年１回） |
次に、住宅取得等の資金を親などの直系尊属から贈与で受ける場合、一定の要件を満たせば贈与税が非課税になる制度があります。省エネ等性能を備えた住宅では、受贈者１人あたり最大1,000万円まで非課税となります。この特例は、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与に適用されています。
最後に、耐震、省エネ、バリアフリー、長期優良化、三世代同居などのリフォームを行った場合、「住宅特定改修特別税額控除」を受けることができます。標準的な工事費用の10％が税額控除され、控除は該当年度に適用されます。また、条件によっては固定資産税の軽減も受けられます。
住宅購入時に使えるその他の節税・軽減制度と申請のポイント
住宅購入の際には、住宅ローン控除や諸税の軽減制度に加えて、以下のような節税・軽減制度も活用できます。
| 制度 | 概要 | ポイント |
|---|---|---|
| 印紙税の軽減措置 | 不動産売買契約書に貼付する印紙税が、租税特別措置法により軽減されている（令和９年３月３１日まで） | 記載金額に応じた軽減税額を確認し、契約時に適切な印紙を貼付 |
| 登録免許税の軽減 | 住宅用家屋に該当する場合、所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記の税率が通常より低くなる | 居住用で床面積５０㎡以上、新築・取得後１年以内など要件を満たすか確認 |
| 申請の流れと注意点 | 確定申告や年末調整での申告、登録免許税軽減のための住宅用家屋証明取得などの手続きが必要 | 申告漏れを防ぐために書類準備を早めに行う |
まず、印紙税についてですが、不動産の譲渡に関する契約書（売買契約書など）に関しては、記載金額が１０万円を超えるものについて軽減措置が適用されます。この措置は、令和９年（２０２７年）３月３１日まで延長されていますので、作成時期に注意が必要です。
次に、登録免許税の軽減制度についてです。新築住宅や取得後１年以内の住宅（中古含む）であって、居住用かつ床面積が５０㎡以上の要件を満たす場合に、所有権保存登記（建物）では税率が通常の０．４％から０．１５％に、所有権移転登記では建物・土地ともに２．０％から０．３％に、抵当権設定登記は０．４％から０．１％に軽減となります（２０２５年３月３１日までの軽減率）
最後に、申請手続きのポイントです。登録免許税の軽減を受けるには「住宅用家屋証明」が必要となる場合があるため、事前に取得方法を確認し、確定申告や年末調整のタイミングで適切に申告を行うことが重要です。特に申告漏れを防ぐために、書類準備は早めに対応しておくと安心です。
まとめ
住宅購入には、住宅ローン控除をはじめとする多くの節税メリットがあります。特に認定住宅や省エネ住宅を選ぶと、税制上の優遇幅が広がり、将来の資産価値向上にもつながります。また、住み替えやリフォーム時にも各種特例や控除を活用でき、資金計画の自由度が高まります。これらの制度は、確定申告や年末調整で申請することが必要なため、知識を持って正しく対応することが重要です。不動産購入は人生の中で大きな決断だからこそ、節税の仕組みや手続きも理解し、賢く資産形成の一歩を踏み出しましょう。
この記事の執筆者
◇沖縄県出身 業界歴6年
◇保有資格:損害保険/生命保険/募集人資格※
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