住宅ローン控除の条件は何がある？利用前に知っておきたい基本情報
住宅を購入しようと考えるとき、住宅ローン控除がどのようなものか気になったことはありませんか。控除を活用できれば、家計への負担を大きく減らせる可能性があります。しかし、適用を受けるには満たすべき条件や手続きが数多く存在します。本記事では、住宅ローン控除の基本から新築・中古住宅ごとの違い、申請方法や控除額の仕組みまで、分かりやすく解説します。ぜひ最後までお読みいただき、ご自身に合った住まい選びと賢い資金計画の参考にしてください。
住宅ローン控除の基本的な条件
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）とは、住宅購入の際に住宅ローンを利用した方が、年末時点でのローン残高の一定割合を所得税から差し引くことで、家計の負担を軽減する制度です。制度の目的は、住まいへの負担を抑え、安心して暮らせる環境を支援することにあります。近年の税制改正により、控除率はローン残高の0.7％、控除期間は新築住宅で最大13年、中古住宅では10年となっています（年末ローン残高の0.7％を控除、住民税からも一部控除あり）【4】【9】。
この制度を受けるには、まず住宅ローンの返済期間が原則として10年以上であること、購入した住宅が自らの居住用であることが必須条件です。加えて、引き渡しまたは工事完了から６か月以内に居住を開始し、その年の12月31日まで引き続いて住んでいる必要があります。また、登記事項において床面積が50㎡以上で、その２分の１以上が居住用であることも求められます。ただし、新築住宅で建築確認を受けた時点で合計所得が1,000万円以下の場合は、40㎡以上への緩和が適用されることがあります【4】【1】。
さらに、控除を受けられる所得制限として、合計所得金額が原則2,000万円以下であることが必要です。仮にある年に所得が2,000万円を超えてしまった場合、その年の控除は適用されませんが、後年再び所得が2,000万円以下になれば制度を利用することが可能です【1】【5】。
| 条件の種類 | 適用要件 |
|---|---|
| 返済期間 | 10年以上の住宅ローンであること |
| 居住開始 | 引渡しまたは工事完了後６か月以内に入居し、12月31日まで継続居住 |
| 床面積 | 登記簿上50㎡以上（所得1,000万円以下で新築は40㎡以上可） |
| 所得制限 | 合計所得金額が2,000万円以下であること |
以上の条件を満たすことで、住宅ローン控除の申請が可能となります。なお、詳細な制度の内容や条件は年度ごとに見直されることもあるため、購入をお考えの方は最新の情報をご確認いただくことをおすすめいたします。
新築・中古住宅それぞれで異なる適用条件
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用条件は、新築と中古とで異なります。以下に概要を整理しました。
| 住宅の種類 | 主な条件 | 控除の概要 |
|---|---|---|
| 新築住宅 | 2024年以降建築確認済なら、省エネ基準適合が必須（例：長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅） | 一定の性能に応じて借入限度額と控除期間（最大13年）が設定されます。省エネ基準未満の住宅は原則対象外です。例：省エネ基準適合住宅の場合、借入限度額3,000万円・控除期間13年。 |
| 中古住宅 | 1982年以降の建築、または耐震基準証明などがあれば適用可。親族からの購入除外、生計を別にすることも要件。 | 借入限度額2,000万円・控除期間10年（性能に関係なく一律）。 |
| 増改築・リフォーム | ローン対象が増改築やリフォームであっても、住宅ローン控除の対象となることがあります（詳細は別途確認）。 | 条件を満たせば、中古住宅と同等の控除期間・控除限度額が適用される場合があります。 |
【新築住宅について】2024年1月以降、建築確認を受けた新築住宅では、省エネ性能の証明が必須です。証明に使える書類としては、建築住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などがあります。 また、性能が高いほど借入限度額も高く設定され、例えば長期優良住宅・低炭素住宅では最大4,500万円（2024–2025年入居）になります。
【中古住宅について】1982年以降の建築であれば、基本的に控除が適用されます。古い建物であっても「耐震基準適合証明書」などがあれば対象になります。また、親族から取得した住宅や贈与物件は対象外です。 控除期間は10年、借入限度額は2,000万円となります。
【増改築・リフォームについて】住宅ローン控除は増改築やリフォームにも適用されることがあります。ただし、その適用の可否や控除額は、実施する工事内容や条件によって異なりますので、詳細は税務署や信頼できる専門家にご相談いただくことをおすすめします。
手続きと申請のポイント（確定申告・年末調整）
住宅ローン控除を受けるためには、まず初年度に確定申告が必要です。その理由は、制度の適用を税務署に正式に認知してもらうためで、以下の流れとなります：
まず、必要書類として「確定申告書」「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」「住宅ローンの年末残高証明書」「売買契約書または工事請負契約書」「登記事項証明書」「源泉徴収票」「本人確認書類（マイナンバーカード等）」を準備して、入居した翌年の確定申告期間（通例、２月16日から３月15日）に提出します。申告後、通常１～２か月ほどで還付金が指定口座に振り込まれます。
２年目以降は、勤務先での年末調整でも控除を受けられるようになります。ただしこれは会社員等、年末調整が受けられる方に限ります。手続きは、「税務署から送られてくる給与所得者用の住宅ローン控除申告書（残り年数分まとめて送付される）」と、「金融機関発行の住宅ローン残高証明書」の２つをご準備のうえ、勤務先に提出します。
以下に、初年度と２年目以降で手続きに必要な書類を整理しました。
| 年度 | 必要書類 | 手続きのポイント |
|---|---|---|
| 初年度（入居翌年） | 確定申告書、計算明細書、残高証明書、売買契約書または工事請負契約書、登記事項証明書、源泉徴収票、本人確認資料等 | 税務署へ提出、還付金受領まで１～２か月 |
| ２年目以降（会社員の場合） | 住宅ローン控除申告書（税務署から送付）および年末残高証明書 | 年末調整で手続き完了、但し期限厳守が必要 |
| ２年目以降（個人事業主など） | 初年度と同様の確定申告書と明細書、残高証明書など | 年末調整が使えず、毎年確定申告が必要 |
なお、申請を忘れた場合でも、住宅ローン控除の還付申告は入居翌年から数えて５年間可能ですので安心です。また、年末調整時に書類を紛失したり提出忘れたりした場合も、翌年の確定申告でフォローできることがあります。
申請ミスや忘れを避けるには、申告書や残高証明書を紛失しないよう保管すること、勤務先の年末調整の提出期限を事前に確認すること、提出年度の書類を正しく使用することが大切です。
控除額や期間の違いとその影響
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）において、控除の仕組みは住宅の種類や性能、入居時期によって大きく変わります。以下の要点をご確認ください。
まず、控除率は新築・中古を問わず一律「0.7％」です（旧制度の1％から引き下げられました）。控除期間は、新築住宅および不動産業者による買取再販住宅が最大13年、それ以外の中古住宅は原則10年となります。
特に注目すべきは住宅の性能や省エネ対応による違いです。以下の表に、入居時期が「2024～2025年」の場合の借入限度額と控除期間の違いを示します。
| 住宅の種類 | 借入限度額（万円） | 控除期間 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅（新築・買取再販） | 4,500 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅（新築・買取再販） | 3,500 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅（新築・買取再販） | 3,000 | 13年 |
| その他の住宅（新築） | 0 | 控除なし |
| 中古住宅（認定住宅等） | 3,000 | 10年 |
| 中古住宅（その他） | 2,000 | 10年 |
（注：子育て支援世帯・若者夫婦世帯には、借入限度額に一定の優遇がありますが、上表は一般的なケースを示しています）。
例えば、新築の省エネ基準適合住宅で借入限度額が3,000万円であれば、年間最大控除額は「3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円」です。これが13年間続くので、最大控除額は「21万円 × 13年 ＝ 273万円」となります。一方、同様の性能をもつ中古住宅の場合は10年が最大で、10年間の最大控除額は「210万円」となります。
さらに、所得税で控除しきれなかった分については、翌年度の住民税からも控除を受けられる制度があります。具体的には、所得税額が控除額より少ない場合、その差額の一部を住民税から控除することが可能です（ただし一定の限度あり）。
このように、住宅の性能や入居時期によって控除額や期間に大きな違いが生じますので、住まいの性能や購入時期を明確にしたうえで、控除制度を活用することが重要です。
まとめ
住宅ローン控除は、一定の条件を満たした方が住宅を取得した際、所得税や住民税の負担を軽くできる仕組みです。新築と中古住宅では適用条件に違いがあるため、事前によく確認することが大切です。また、初年度の確定申告や、その後の年末調整など手続きにも注意が必要です。控除額や期間も物件の種類や性能により異なるため、将来を見据えてしっかりと計画しましょう。分からないことは専門家に相談することをおすすめします。
株式会社NextLinksKMでは、お客様の不安に寄り添い、お客様の住まい探しのサポートを全力でさせていただきます。どんな小さな疑問でも、お気軽にお問い合わせください♪
この記事の執筆者
◇沖縄県出身
◇保有資格:損害保険/生命保険/募集人資格
女性目線でのご提案を心がけております♪英語対応も可能です☆
特に熊本市や菊池郡の不動産売却・買取はお任せください！
いつでもお気軽にご相談ください！
