リースバックで老後資金を確保する方法は？作り方と家賃の注意点も紹介

リースバックとは何か ── 老後資金を確保しながら住み続ける方法

リースバックとは、ご自宅を売却してまとまった現金を得たうえで、売却後もそのまま賃貸契約を結んで住み続けられる仕組みです。老後の生活資金を作りたいシニアの方にとって、年金だけでは不足しがちな支出を補いながら、慣れ親しんだ住まいを手放さずに済む手法として注目されています。

たとえば、日本の高齢夫婦世帯では、年金収入が月約20万円でも、支出は月約26万円前後で、毎月約5万円の赤字になります。これが20年続くと、約1,200万円から2,000万円程度の資金が必要になる計算です。そうした中、リースバックによって自宅を資金化し、そのまま住み続けることで、年金以外の資金を確保できる点が大きなメリットです。

また、リースバックはリバースモーゲージと比較して、年齢制限がなく、マンションでも利用しやすい点が特徴です。リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるため、借入額が担保評価の50％程度にとどまり返済義務もあります。一方、リースバックは所有権を手放しますが、返済の心配がなく、まとまった資金が得られる手段としての位置づけがあります。

リースバックで得られる資金と費用の目安

リースバックを活用して老後資金を確保したいシニアの方にとって、売却によって得られる資金やその後の家賃負担は重要な判断材料になります。ここでは、信頼できる情報に基づいて数値の目安をご紹介いたします。

まず、リースバックによる売却価格は、自宅の市場価格の60％～80％程度が目安とされています。例えば、物件の相場が3,000万円であれば、リースバックで得られる資金は1,800万円～2,400万円程度です。これは市場価格に対して資金調達の現実的な目安となります。

次に、リースバック後に発生する家賃（リース料）の設定についてです。一般的な計算方式は「月額家賃＝買取価格×期待利回り÷12ヶ月」で、期待利回りはおおむね6～13％に設定されることが多いです。また、年間家賃は買取価格の約10％が目安とされています。

たとえば、買取価格が2,000万円、期待利回りが8％の場合、年間家賃は160万円、月額に直すと13万円前後となります。このような計算は、利益を見込む投資家の収益目標に基づいており、地域差や物件の状態によって利回りが変動します。

最後に、老後の資金計画においては、売却による一時金と毎月発生する家賃のバランスを考慮することが重要です。一時的にまとまった資金（例：1,800万円～2,400万円）を得て、その資金を運用や預貯金で管理しつつ、家賃負担に備えて毎月の支出を見積もっておくことが必要です。

具体的な視点としては、自宅の相場と比較して売却価格がどの程度か、家賃負担は今後の収支計画に無理がないか、資金が枯渇しないように長期的な計画と併せて検討すると安心です。

以上のように、リースバックで得られる資金と家賃負担の目安を把握し、老後の生活資金を無理なく継続できるバランスを意識して計画を立てましょう。

リースバックを検討する際の注意点と資金計画の流れ

リースバックを老後の資金確保策として検討する際には、いくつかの注意すべきポイントと、その後の資金計画の流れをしっかりと理解しておくことが重要です。

まず注意点として、リースバックでは売却価格が市場相場より低くなる傾向があります。一般的に市場価格の60～80％程度が提示されることが多く、場合によってはそれ以下になることもあるため注意が必要です。また、家賃（リース料）は売却額に利回り（おおむね6～12％）を掛けて設定されるため、周辺の賃料相場よりも高めに設定され、長期的な家計負担になることがあります。さらに、多くの契約は定期借家契約であるため、契約期間（一般に2～3年）満了時に更新不可となる可能性もあります。その場合、高齢者にとって転居が大きな負担になるケースがあります。

次に、資金確保後の家計管理としては、手にした資金を目的別に分けて管理することが重要です。具体的には、家賃支払い用の資金、日常生活費、医療・介護等の予備資金に分けて、別々の口座で管理すると安心です。こうした分け方は家計の透明性を高め、支払いの漏れや資金不足を防ぎます。

そして、複数の業者に見積もりを依頼し、条件を比較することも大切です。売却価格や家賃の設定、契約条件などは業者ごとに異なるため、相見積もりを取ることで適正な条件を見極めることができます。あわせて、今後のライフプランに合わせて、家賃支払いが負担にならないような資金配分と、契約更新や将来的な買戻しの可否なども踏まえて検討してください。

以下に、資金計画の流れを表形式で整理しました。

このように、リースバックを安全かつ効果的に活用するには、事前の情報収集・比較・資金配分・ライフプランとの整合が重要です。慎重に計画を立てて、老後の暮らしに安心とゆとりをもたらしましょう。

リースバックで得た資金の使い方と長持ちさせる工夫

リースバックで得た老後資金は、まずは日常の生活費の補填や医療・介護の備え、そして予備資金として使うことが基本です。金融庁の高齢夫婦の家計調査によれば、毎月約5.5万円の赤字が平均で発生しており、20年続くと約1,320万円、30年続くと約1,980万円が不足すると試算されていますので、そのような支出の補填にも活用できます。

資金を長持ちさせるには、以下のような方法で運用・管理することが大切です。まず、預貯金として安全性の高い定期預金や国債に一部を預け、基礎的な資金を確保します。そのうえで、低リスクな投資信託などにも分散し、必要に応じてNISAやiDeCoなど税制優遇制度を活用することで、税負担を抑えながら効率的に運用する方法が有効です。

さらに、リースバック後の家賃負担への備えも忘れてはいけません。家賃は一般的に市場相場より高めに設定される傾向があり、売却価格の年利10％前後になることも少なくありませんので、そこに見合った家計の見直しが必要です。収支表を作成して無駄な支出を削減し、家賃用として別口座で資金を確保するなどの工夫がポイントです。

以下の表に、目的別の資金配分例を示します。

このように、まずは生活の基盤をしっかり固めつつ、余裕資金は低リスク運用で増やし、税制メリットを活かすことで、リースバックで得た資金を長く健全に活かせます。

まとめ

リースバックは、老後の生活資金を確保しながら住み慣れた自宅に住み続けられる選択肢として、多くのシニアの方に注目されています。自宅を売却することでまとまった資金を得られ、将来の医療費や生活費にも対応しやすくなります。しかし、売却価格は市場価格より低めとなり、家賃も相場より高くなる傾向があるため、計画的な資金管理が不可欠です。リースバックの利用では、資金の取り崩しや運用方法、家計バランスの見直しも重要となります。メリットとデメリットを理解し、自分に合った資金づくりの方法として、しっかり検討していきましょう。

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