フラット35と他ローンの違いは何？選び方や比較ポイントも解説
「フラット35」と他の住宅ローンは、どんな点が異なるのでしょうか？住宅ローン選びは人生のなかでも大きな決断のひとつ。特にフラット35を検討中の方は、金利のタイプや返済方法、審査の難易度など気になる点が多いはずです。この記事では、フラット35ならではの特徴や他ローンとの違いをわかりやすく紐解きます。自分に合った最適な住宅ローン選びのヒントを知りたい方は、ぜひ読み進めてみてください。
フラット35とは何かと他のローンとの基本構造の違い
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供される全期間固定金利型の住宅ローンです。ローンの貸し手は民間金融機関ですが、融資後に住宅金融支援機構が債権を買い取り、これを証券化する仕組み（買取型）が基本形であり、保証型として金融機関が融資しつつ機構が保険をかけるタイプもあります。買取型は多くの金融機関で取り扱われており、一方保証型は取扱機関が少数です（例：2025年4月時点で約308機関と8機関）。
一方、民間金融機関の住宅ローンには、変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利など複数の金利タイプがあり、柔軟に選べる点が特徴です。たとえば、変動金利では市場の金利に応じて返済額が変化する一方、固定期間選択型では固定期間終了後に再設定が可能です。
審査においては、フラット35は総返済負担率を基準とし、勤続年数や雇用形態を問わないため、個人事業主や転職直後の方でも申し込みやすい傾向にあります。対して民間の住宅ローンは収入の安定性重視で審査基準が公開されておらず、やや厳格になることが多いです。
また、団体信用生命保険（団信）については、民間ローンでは加入が通常義務付けられ、ローン契約者の万一の事態時に家族の負担を軽減する保障が提供されますが、フラット35では団信への加入は任意です。加入する場合は金利上乗せになる点にも注意が必要です。
| 比較項目 | フラット35 | 民間住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利のみ | 変動金利・固定期間選択型・全期間固定など多様 |
| 審査のポイント | 総返済負担率基準、勤続年数不問で比較的通りやすい | 収入の安定性が重視され、審査は厳格な傾向 |
| 団信加入 | 任意（加入で金利上乗せあり） | 加入が原則必須（金融機関負担） |
金利とコスト構成の比較ポイント
住宅ローンを選ぶ際は、金利のタイプや諸費用の構成から「総支払額」で比較することが重要です。
まず、フラット35は全期間固定金利であり、借入時から完済まで返済額が変わらない安心感がありますが、その分、変動金利や固定期間選択型と比べて金利は高めに設定される傾向があります。一方、民間金融機関の住宅ローンは変動金利・固定期間選択型・ミックス型など多彩な金利タイプが用意されており、特に短期では低金利の恩恵を受けやすいです。
次に、総支払額の構成についてです。フラット35では、金利＋融資事務手数料が主要なコスト要素となりますが、保証料は不要です。対して民間ローンでは、金利＋保証料（または事務手数料）がかかり、保証料が高額になる場合は総支払額が増大する可能性があります。
さらに、頭金が少ない場合にフラット35と他ローンを併用する際の留意点も把握しておく必要があります。例えば、自己資金10％未満でフラット35を利用すると金利が高くなるケースがあり（融資率によって金利差がある）、そのため併用ローンを活用することで費用負担のバランスを取ることができます。
以下は、主な比較ポイントを分かりやすく整理した表です。
| 比較項目 | フラット35 | 民間ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定のみ | 変動金利・固定期間選択型・ミックス型など多様 |
| 主なコスト構成 | 金利＋融資手数料（保証料不要） | 金利＋保証料／事務手数料 |
| 頭金が少ない場合の対応 | 融資率による金利上乗せがあり注意 | 条件によって低金利プランや併用ローンも検討可能 |
利用対象者や審査条件の違い
フラット35は、個人事業主や転職直後の方など、民間の住宅ローンで審査が厳しくなる方にも比較的利用しやすいローンです。フラット35の審査では勤続年数や雇用形態による制限がなく、直近の確定申告書（2年分）と納税証明書で所得を確認できるため、自営業者やフリーランスの方にも申込しやすいです 。転職したばかりの方も、勤続年数を問われない点で審査の柔軟性があります 。
一方、民間金融機関の住宅ローンは、審査基準が非公開かつ厳格である場合が多く、高い年収や長期の勤続実績など「属性」が重視されやすいため、個人事業主や転職後間もない方には利用が難しいケースが少なくありません 。
また、フラット35には「買取型」と「保証型」という2つの形態があります。それぞれの特徴を以下の表で比較します：
| 項目 | 買取型 | 保証型 |
|---|---|---|
| 保障の仕組み | 融資後に住宅金融支援機構が債権を買取 | 金融機関のローンに保険が付き、債権は金融機関が保有 |
| 取り扱い金融機関数 | 300機関以上 | ごく少数（8機関程度） |
| 金利や費用 | 比較的低コスト、手数料が安い傾向 | 低金利の可能性あり、ただし手数料は高め |
（出典）買取型は全国で多くの金融機関が取り扱っており、申込窓口が広いのが強みです。一方保証型は金融機関によって金利や手数料、団体信用生命保険の条件が異なる上、取り扱い数が少なく限定的です 。
実際に選ぶ際の判断軸と注意点
住宅ローンを選ぶ際は「総支払額」「返済の安定性」「サポート体制」の3つの軸で比較することが重要です。例えば、金利だけで判断せず、融資手数料・保証料・団体信用生命保険（団信）料を含めた総支払額で比較することで、より現実的な選択ができます。フラット35は金利が固定で返済計画が立てやすい反面、初期費用が高くなりやすい特徴があります。
次に、「固定か変動か」「返済期間」「借り入れの目的（例：マイホーム vs セカンドハウス）」も重要な判断基準です。変動金利は短期間で返済額を抑えられる可能性がありますが、金利上昇リスクに備える必要があります。一方、フラット35は全期間固定金利で返済額が変わらず、長期的な安心感があるため、マイホームを長く維持したい方には特に向いています。
最後に、ご相談のしやすさやサポート体制といった“安心して相談できる環境”も大切です。当社ではご相談からご契約、ローン返済まで丁寧にサポートいたします。お客様一人ひとりの返済計画やライフプランに応じたご提案を行っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
以下は、比較のポイントをまとめた表です。
| 判断軸 | 注目すべきポイント | 注意点 |
|---|---|---|
| 総支払額 | 金利・手数料・団信料等を含めた長期的な負担 | 初期費用が高くなることがある |
| 返済設計の安定性 | 固定金利：返済額が一定、変動金利：初期負担が軽い | 変動金利は将来の金利上昇リスクがある |
| 相談・サポート | 相談のしやすさ、手続きの安心感 | 自社サポート内容を把握して選ぶことが重要 |
まとめ
フラット35と他の住宅ローンの違いを正しく理解することで、最適な資金計画を立てやすくなります。固定金利の安心感や幅広い審査基準、総支払額まで考えた比較が重要です。ローンごとの特徴を知ることで、ご自身に合った選択肢が見えてきます。住宅購入は人生の大きな決断ですので、疑問点があればお気軽にご相談ください。私たちは、分かりやすい説明ときめ細かなサポートをお約束します。
株式会社NextLinksKMでは、お客様の不安に寄り添い、お客様の住まい探しのサポートを全力でさせていただきます。どんな小さな疑問でも、お気軽にお問い合わせください♪
この記事の執筆者
◇沖縄県出身
◇保有資格:損害保険/生命保険/募集人資格
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