不動産投資で利回りを計算する方法とは？安定収入を目指すコツをご紹介

表面利回りと実質利回りとは何かを理解する

不動産投資において、まずは「表面利回り」と「実質利回り」の意味と計算方法を正しく理解することが大切です。

表面利回りとは、物件の購入価格に対して、年間の家賃収入がどれほどの割合であるかを示したものです。具体的には「（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）×100」で計算されます。たとえば、物件購入価格が１，０００万円で、年間家賃収入が９６万円の場合、表面利回りは９．６％となります。不動産広告でよく目にするこの指標は、簡便ではありますが諸経費を一切含んでおらず、実際の手取りとは異なることが多い点に注意が必要です。

一方、実質利回りは経費を加味した、より現実に即した収益性を示す指標です。計算式は「（年間家賃収入－年間諸経費） ÷ （物件購入価格＋購入時の諸経費）×100」です。たとえば、家賃収入が３００万円で年間諸経費が１００万円、購入時諸経費が１２０万円ある場合、実質利回りは「（３００万円－１００万円）÷（３，０００万円＋１２０万円）×１００＝約６．４％」となります。表面利回りよりも低くなる傾向があり、実際の手取り収益をより正確に把握できます。

以下の表に、両者の違いをわかりやすくまとめました：

このように両者を比較することで、収益の見通しをより精緻に立てることができます。表面利回りは物件選びの第一歩として有用ですが、安定した収入を目指すには、必ず実質利回りの理解と確認が欠かせません。

具体的な利回り計算の手順をステップで示す

ここでは、不動産投資において安定した収入を得るために欠かせない「利回り計算」の手順を、誰にでも分かりやすいように具体的に整理しています。

まずは、計算に必要な数値を揃えましょう。必要となるのは以下の3つの項目です。

次に、表面利回りの計算手順です。手順はとても簡単です。

（1）「年間家賃収入」÷「物件購入価格」×100 例：120万円 ÷ 2,000万円 ×100 ＝６％

このように、項目だけで判断できる初期的な収益性を把握できます。ただし、これは経費を含まないため実態とは異なる指標です。

続いて、実質利回りの計算です。こちらはより実際に近い収益性を評価できます。

（2）「年間家賃収入 － 年間諸経費」÷（「物件購入価格 ＋ 購入時諸経費」）×100 例：120万円－経費30万円＝90万円、2,000万円＋諸経費60万円＝2,060万円 90万円 ÷ 2,060万円 ×100 ≒4.37％

このように、管理費や修繕費、税金などの支出まで含めることで、より現実的な利回りが算出できます。

最後に、計算時に漏れやすいポイントを押さえておくと安心です。

• 経費は管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料など、多岐にわたります（広告や紹介文で具体的に記載されているか確認）。
• 空室リスクも考慮して、満室収入の90％や85％などでシミュレーションしてみることが重要です。
• 購入時の諸経費には印紙税・仲介手数料・登録免許税など種別ごとに漏れのないように集計しましょう。

このようなステップを自分で理解し実践することで、利回りの数値に説得力と現実味が生まれ、投資判断にも確かな根拠を持つことができます。

利回りの計算で注意すべきポイント（安定収入を得るための視点）

不動産投資で安定した収入を実現するためには、利回り計算の際に以下の点に注意することが不可欠です。

まず、不動産投資では計算から漏れやすい諸経費が、手元の収益を大きく左右します。管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税、保険料といった経費は確実に把握する必要があります。このような経費を含めずに「表面利回り」だけで判断すると、実際の収益性を過大評価してしまうおそれがあります。実質利回りの計算式では、これらを差し引いたうえで正確な利益率を見極めることが大切です。

次に、空室リスクや収入の変動を見落とさないようにしましょう。礼金や更新料、駐車場収入などの副次的な収入も、積み上げれば年間で相当な金額となることがあります。一方で、満室前提ではなく、実際には空室が発生する可能性もあるため、段階的なシミュレーションを行い、収入が減少しても耐えられるか検証することが重要です。

さらに、将来に備えたシミュレーションも必須です。築年数が進むにつれて大規模修繕費の負担が増え、場合によっては修繕積立金の値上げや一時金徴収が生じることもあります。現在の積立状況を確認して、不足が予想される場合には計画的な追加積立を検討したり、出口戦略として売却時の利回りも視野に入れることが大切です。こうした先を見据えた対応が、長期的に安定した収入を支える基盤となります。

利回り計算を自力で行い、不動産投資で安定収入を目指すための次のアクション

ご自身で利回りの計算を行った後に、ぜひ次のステップとしてご検討いただきたいのが、当社専門家へのご相談です。収支の見通しや将来の戦略づくりで気になる点がありましたら、お気軽にご相談ください。専門のスタッフがご状況に応じたアドバイスをご提供します。

また、利回りシミュレーションをご活用いただくことで、手元資金の収支や将来のキャッシュフローをより現実的に把握できます。たとえば、入力した物件価格・家賃・経費などから、表面利回りや実質利回り、返済後の収支などを自動で計算してくれるツールもございます。こうしたツールをご活用いただくことで、数値に基づく安心感のある計画が立てられます。

以下に、活用の流れを簡単にまとめた表をご用意しました。

最後に、当社ではあらゆるご相談を無料で承っております。たとえば「購入前に収支の不安を解消したい」「将来のキャッシュフローの見通しを立てたい」など、どのようなご相談でもお気軽にお問い合わせフォームよりお知らせください。安定した収入の実現に向けて、私たちがしっかりとサポートさせていただきます。

まとめ

不動産投資において安定した収入を得るためには、表面利回りと実質利回りの両方を正しく理解し、計算できることが大切です。それぞれの利回りを使い分けることで、実際の収支や将来的なリスクにも備えやすくなります。また、計算の過程で見落としがちな費用や将来の修繕計画まで視野に入れることで、より堅実な投資判断が可能となります。不安な点や疑問がある場合は、専門家への相談やシミュレーションを活用し、理想的な資産形成を目指しましょう。

株式会社NextLinksKMでは、お客様の不安に寄り添い、お客様の物件探しのサポートを全力でさせていただきます。どんな小さな疑問でも、お気軽にお問い合わせください♪